2008年房地产估价师开发经营与管理模拟分析题
一.单选题：
1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2.年,则其面临（ ）
a.市场供求风险
b.周期风险
c.变现风险
d.通货膨胀风险
标准答案：d
解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于（ ）的考虑结果。
a.大陆政策多变
b.占领世界投资市场
c.风险转移
d.投资组合
标准答案：d
解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（ ）
a.系统风险
b.资本价值风险
c.比较风险
d.个别风险
标准答案：d
解析：个别风险是投资者可以控制的风险。
4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元.年,则其面临（ ）
a.市场供求风险
b.周期风险
c.变现风险
d.通货膨胀风险
标准答案：d
解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01%，这是基于（ ）的考虑结果。
a.大陆政策多变
b.占领世界投资市场
c.风险转移
d.投资组合
标准答案：d
解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
6.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（ ）
a.系统风险
b.资本价值风险
c.比较风险
d.个别风险
标准答案：d
解析：个别风险是投资者可以控制的风险。
7.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2.年，则其面临 （ ）。
a.市场供求风险
b.周期风险
c.变现风险
d.通货膨胀风险
标准答案：d
解析：通货膨胀风险也称购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
8.香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于（ ）的考虑结果。
a.大陆政策多变
b.占领世界投资市场
c.风险转移
d.投资组合
标准答案：d
解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
9.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于 （ ）
a.系统风险
b.资本价值 风险
c.个别风险
d.比较风险
标准答案：c
解析：个别风险是投资者可以控制的风险。
10.国际货币基金组织就是使用（ ）这种“投资”定义统计国际收支平衡。
a.以资产为基础
b.以企业为基础
c.以交易为基础
d.以价值为基础
标准答案：c
解析：以交易为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。这种方式的投资定义最初使用于双边和区域投资协定中，主要考虑涉及影响资本流动的东道国政策，而不是针对投资来定义的。国际货币基金组织就是使用这种“投资” 定义统计国际收支平衡。
二.多选题：
1.房地产开发投资较置业投资（ ）
a.投资回收期长
b.风险较大
c.提高投资者资信等级
d.回报丰厚
标准答案：b, d
解析：房地产开发投资属于短期投资，投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报也丰厚。
2.房地产置业投资较一般投资，具有（ ）
a.相对较高的收益水平
b.得到税收
c.提高投资者的资信等级
d.良好的流动性
标准答案：a, c
解析：相对较高的收益水平和提高投资者的资信等级是房地产置业投资的优点，但是房地产的流动性即变现性较差。
3.投资的特性包括 （ ）。
a.投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动。
b.投资具有时间性。
c.投资的目的在于得到收益。
d.投资具有风险性。
标准答案：a, b, c, d
解析：详见 1.1.1.3 投资的特性。
4.按照使用目的不同，房地产资产的物业类型可分为（ ）
a.居住 物业
b.商用物业
c.工业 物业
d.特殊物业
标准答案：a, b, c, d
解析：见1.1.2.3 房地产投资的物业类型
三.判断题：
1.房地产投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负。（ ）
标准答案：错误
解析：由于税法中规定的折旧年限比建筑物的经济寿命短得多，故其每年的折旧额比物业年收益能力的实际损失高的多，致使净经营收益(纳税所得额)减少，相应减少了纳税支出。从而得到税收方面的好处。
2.风险是指某项活动导致损失的可能性。（ ）
标准答案：错误
解析：
3.投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。（ ）
标准答案：错误
解析：通过投资组合可以使一个投资项目在一个固定的预期收益率下风险最低或是在一个可接受的风险下收益最大。而不是获得高额的投资收益。
4.城市土地可分为具备开发建设条件，立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的毛地。毛地和熟地之间的价格差异是土地再开发费用。（ ）
标准答案：错误
解析：除土地开发费用外，土地开发过程中的不确定性和风险是导致毛地和熟地之间的价格差异的主要因素。
5.房地产置业投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负。（ ）
标准答案：错误
解析：由于税法中规定的折旧年限比建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。故其每年的折旧额比物业年收益能力的实际损失高得多，致使净经营收益(纳税所得额)减少，相应地减少了纳税(所得税)支出。从而得到税收方面的好处
6.风险是指某项活动导致损失的可能性。 （ ）
标准答案：错误
解析：从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。
7.投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。（ ）
标准答案：错误
解析：通过投资组合可以使一个投资项目在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下收益最大。而不是获得高额的投资收益。
