第五章 拍卖知识
第一节 拍卖概述
一、拍卖的涵义和原则
1 、拍卖的概念拍卖是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖活动中主要涉及拍卖人、委托人、竞买人和买受人四方当事人。
2 、拍卖的特征
(1)拍卖与普通商品交易的区别：普通交易中当事人只有两方，拍卖方式中有委托人、拍卖人和竞买人(买受人)，三方缺一不可。普通交易中，买卖双方可以私下商量价格，而拍卖的整个过程是在公众的监督之下进行的。
(2)拍卖与投标招标的区别：标的内容上的区别，实施机构上的区别，行为目的上的区别，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金;而招标投标活动中，由于中标人或者成为招标人的合作伙伴，或者承揽一个合同项目，双方不需支付佣金或酬劳
3 、拍卖的基本原则
(1)公开原则，具体包括：拍卖信息发布公开(拍卖7日前)、竞买公开，凡有两人以上符合资格的竞买人对拍卖标的提出竞买申请的，拍卖人不得无故撤回该标的或终止拍卖，更不得以其他形式转让拍卖标的。拍卖人必须公开举办拍卖会。
(2)公平原则，公平原则指拍卖法律关系当事人在拍卖活动中其民事权利义务、法律地位平等，其具体内容是：1)委托人与拍卖人是平等的民事主体。2)凡具备相应的民事行为能力并符合竞买资格的民事主体，均可平等的参加竞买活动。3)在竞买中，对同一应价或报价除法律规定允许某竞买人有优先购买权的以外，其他竞买人均享有以最高报价或应价取得拍卖标的的权利。
(3)公正原则，1)拍卖人及工作人员不得以竞买人身份参加本拍卖机构举办的拍卖活动，也不得委托他人代为竞买。2)拍卖活动中，拍卖人不得有歧视竞买人使其无法成交或超高价成交的行为。3)拍卖人与委托人不得事先串通，在拍卖交易时制造相互竞价的假象，致使报价或应价不断上扬。竞买人之间不得相互合谋串通，达到以低价成交的目的。4)委托人应向拍卖人，同时拍卖人也应向竞买人指明或提示其知道或应当知道的拍卖标的的瑕疵。5)委托人不得竞买本身所委托的拍卖标的，也不能委托他人代为竞买。
(4) 诚实信用原则，1)拍卖法律关系当事人之间应自觉履行委托拍卖合同、拍卖成交确认书中所约定的各自的义务，以保证拍卖活动的顺利进行。2)整个拍卖活动中，拍卖法律关系各当事人的意思表示及行为应真实、善意和诚实。
二、拍卖标的、报价方式及类型
1、拍卖标的，拍卖标的应该是“委托人所有或依法可以处分的物品或者财产权利”，“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权力，不得作为拍卖标的”。
依据不同标准，拍卖标的可以进行以下分类：有形财产和无形财产，动产和不动产，允许流通物、限制流通物和禁止流通物，禁止流通的物品不能作为拍卖标的。限制流通物可以作为定向拍卖的标的物。除禁止流通物和限制流通物外，大部分物品属于允许流通物，允许流通物是最常见的拍卖标的。
2 、拍卖的报价方式，拍卖报价方式是拍卖活动中拍卖师的具体运作手段。通常包括增价拍卖和减价拍卖两种方式。增价拍卖根据竞买人报价方式不同，可分为无声拍卖和有声拍卖。无声拍卖也被称为卖方报价拍卖，有声拍卖也被称为买方报价拍卖。减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖，根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种。无论是增价拍卖还是减价拍卖都遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立。注意，买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。
3 、拍卖活动的类型：(1)强制拍卖和任意拍卖(2)动产拍卖与不动产拍卖(3)有保留价拍卖与无保留价拍卖，低于保留价不能成交。(4)一次性拍卖和再拍卖，一次性拍卖是指只经过一次拍卖程序就拍定的拍卖，再拍卖是指必须经过两次以上拍卖程序才拍定的拍卖。再拍卖的保留价略低于一次性拍卖。
第二节 拍 卖 规 则
拍卖规则包括价高者得规则、保留价规则、瑕疵请求权规则、禁止参与竞买规则。
一、 价高者得规则
1、价高者规则是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人的成交规则。“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。”
2、价高者得的效力范围：(1)价高者得规则约束竞买人。(2)价高者得规则约束拍卖人。只能按价高者得规则行事，确认竞买人报价中的最高价作为成交价格。(3)价高者得规则约束委托人。拍卖人按规则与最高应价者成交时，委托人无权提出任何异议。
二、保留价规则
1、保留价规则的含义，保留价指拍卖人可以据以确认拍卖成交的最低价格。保留价规则是指保留价发挥作用的制度。在有保留价的拍卖中，委托人和拍卖人须事先商定保留价，保留价以具体的价格表示。保留价一经确定，不得随意改变。保留价是并非拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况也是经常发生的。在无保留价拍卖中，拍卖人对某件拍卖标的宣布拍卖时，该件标的就不得收回，除非在合理时间内无人出价或应价。因此，无保留价拍卖对委托人来说存在较大风险。
2、确立保留价规则的原理，保留价规则实质上是权利制衡机制。
3、保留价的确定、保密、公开与更改，(1)保留价的确定权。委托人拥有保留价的确定权，委托人拥有保留价的确定权并不排斥拍卖人、估价人员等在确定保留价时参与意见。但评估价转为保留价一定要经委托人同意(2)保留价的保密与公开。保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情，其中包括，如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，公证人亦有权知晓保密的保留价。保留价也可以公开，在拍卖目录中列示，也可以由拍卖主持人在拍卖现场口头宣布，总之应在竞买人开始报价前完成。(3)保留价的更改，保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有。保密保留价的更改通知一般应在现场拍卖前1～2天内送达拍卖人。在此情形下，拍卖人不得拒绝保留价的更改，但可以拒绝拍卖委托。公开保留价的更改应及时通知竞买人，所谓及时在竞买人报名参与竞买之前。
4、保留价的效力范围，当最高应价低于保留价时，最高应价无效，拍卖人在此情况下如出售拍卖标的，该行为无效。因此给委托人及竞买人造成的损失，应当由拍卖人承担。
三、 瑕疵请求规则
1、瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷，如果该缺陷因他人的过错被隐蔽了，他成为实际买受人时就可以为自己所受到的欺骗和损失主张权利。瑕疵泛指拍卖标的内在质量、品质、数量等方面的缺陷。瑕疵请求权是买受人拥有的权利，其相对人是委托人和拍卖人。相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人负有告知的义务。
2、瑕疵请求权规则的原理(1)过错责任理论。只要委托人或拍卖人有过错或过失行为，就满足了承担责任的条件。(2)担保责任理论。拍卖标的也是一种商品，委托人和拍卖人为其出售的拍卖 标的承担担保责任，应当担保其出售的拍卖标的不存在应当告知而未告知的瑕疵。
3、瑕疵请求权的障碍，(1)委托人、拍卖人无过错。如果委托人、拍卖人能够证明自己没有过错，则可以对抗瑕疵请求权。(2)买受人过错。表现为：其一，疏忽。其二，误解。其三，不当行为。(3)声明不保证。声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证。声明不保证向所有的竞买人传达了这样一种意思：相关的拍卖标的可能有真伪或品质问题，竞买人应当谨慎行事。
4、瑕疵请求规则的效力范围，瑕疵请求权主要是针对拍卖人和委托人的，除他们有正当理由对抗瑕疵请求权外，必须按此规则收回拍品并赔偿损失。(1)谁知晓，谁负责，1)委托人的责任。委托人有第一位的告知义务。但实践中买受人很少直接找委托人主张权利。2)拍卖人的责任，拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提，即使委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人依然在下述两个层次上负责：其一，拍卖人知道或应当知道。其二，拍卖人先行负责。总之，承担瑕疵责任的可能是委托人，也可能是拍卖人，这里的基本准则是谁知晓谁负责。(2)拍卖人先行负责，只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任 应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责任后，向委托人追偿。
四、禁止参与竞买规则
1 、 禁止参与规则的内涵，(1)禁止拍卖人参与竞买(2)禁止委托人参与竞买
第三节 拍 卖 实 务
一、拍卖委托，拍卖委托是指委托人向拍卖人提起拍卖的最初阶段。
1、委托人分类(1)公民。(2)法人。(3)其他组织。指不具有法人条件，但又能独立作为民事权利主体进行民事活动的组织。主要包括联营组织、个人合伙组织及破产企业的清算组织等。
2、委托拍卖方式及程序(1)任意委托拍卖方式及程序，任意委托拍卖的程序一般包括四个步骤：1)委托人拍卖意向。2)寻找拍卖人。3)双方当事人洽谈。4)签订委托拍卖合同。(2)法定委托拍卖方式及程序，法定委托拍卖程序如下：1)发出委托拍卖函。2)拍卖人接受委托。3)签订委托拍卖合同。
3、委托拍卖合同，委托拍卖合同的签订，一方面标志着拍卖委托阶段的结束，另一方面是委托人与拍卖人双方法律关系的确立。
(1)委托拍卖合同的内容主要条款有9条：1)委托人、拍卖人的姓名或者名称、住所;2)拍卖标的的名称、规格、数量、质量;3)委托人提出的保留价;4)拍卖的时间、地点;5)拍卖标的交付或者转移的时间、方式;6)佣金及其支付的方式、期限;7)价款的支付方式、期限;8)违约责任;9)双方约定的其他事项。
(2)委托拍卖合同的洽谈
1)保留价的商谈。确定保留价时，一方面要考虑拍卖标的的市场价格。二是应低于目前市场上的交易价，这样有利于形成竞争，提高拍卖的成交率。保留价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价;也可以高出保留价。保留价也不完全等同于目前市场价。
2)佣金比例及支付方式洽谈。佣金比例，非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价5%的佣金。收取佣金比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。公物拍卖原则上不向委托人收取拍卖佣金。委托人佣金支付一般有两种方式：(a)前期支付法 (b)扣除法。
3)成交价款支付方式及期限洽谈。委托拍卖合同中，应当载明拍卖标的价款支付方式和期限，以保护委托人的权利，防止发生经济纠纷。
4)拍卖标的的交付或者转移的时间和方式洽谈。
二、拍卖公告与展示，拍卖公告与展示是一种法定行为，是举行拍卖会之前的一个重要环节，也是拍卖企业进行招商、寻找竞买人的重要途径之一。
1、拍卖公告及发布
(1)拍卖公告发布的时间，拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告，(2)拍卖公告发布媒介。一般以地方主要报纸为首选媒体。拍卖法人股必须在国家证监会指定的3家证券类媒体之一上发布公告。其他媒介主要指广播电台、电视台等。
2、拍卖公告的内容，拍卖公告应当载明如下事项：①拍卖的时间、地点;②拍卖标的;③拍卖标的的展示时间、地点;④参与竞买应当办理的手续;⑤需要公告的其他事项。
其中参与竞买人应办理的手续包括提供相关身份证明材料，填写登记书，并缴纳规定的保证金等。需要公告的其他事项，通常有以下几个方面：①竞买人限制条件，如国有企业资产拍卖中的定向拍卖，竞买人只能是企业职工;②商品的限制流通，如有的字画不办理处境手续，香烟拍卖中只能是有烟草经营权的才能参与竞买;③拍卖标的有保留价的可以公告有保留价等。总之，针对具体标的，应该说明的限制条件，在拍卖公告中均应予公告，以体现拍卖的公开性。
3、拍品展示
(1)拍品展示及其展示方式，拍卖标的的展示时间不得少于两日。拍品展示的方式主要有： 1)固定展示。2)巡回展示。3)资料展示。
(2)拍卖图录与媒体宣传，拍品展示有两大功能：一是让竞买人对标的现场观察，辨别真伪;二是宣传促销招商作用。
但公告和媒体宣传是有区别的，媒体宣传不能代替公告，媒体虽然可以起到扩大招商范围与力度的作用，但按照《拍卖法》公告是不可省略的。
(3)拍卖资料及查看条件，拍卖人在展示拍卖标的的同时，还应当向竞买人提供查看标的的条件及有关资料。
三、拍卖的佣金、价款结算与标的交割，佣金结算与标的物的交割是拍卖的后期工作。
1、佣金与价款的结算。拍卖成交后，买受人除支付成交价款外，还须按照有关约定，向拍卖人支付拍卖佣金。即买受人应付拍卖师落槌价，加约定佣金，再加其他应付的费用。
2、拍卖标的的交割(1)一般物品交割有两种情况，标的由拍卖人保管的，则由拍卖人直接将标的交给买受人，并开具相关票据，以资证明货款两清;如果标的由于某种原因在委托人手中，则由委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给买受人。(2)特殊物品交割。特殊物品交割主要指需要办理证照变更、产权过户的标的，
第四节 强 制 拍 卖
一、强制拍卖的概念、特点和原则
1、强制拍卖的概念，强制拍卖是指国家机关依照法律的规定，对被查封扣押的财产实行公开竞价、把物品卖给出价最高的竞买人、以清偿债务为目的的一种强制执行行为。在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有：法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等。
法院强制拍卖，是指在执行程序中，法院为了实现申请执行人的债权，根据法律规定强制拍卖被查封、扣押、冻结的被执行财产以获得拍卖价款的行为。法院强制拍卖有两种基本方式：一是法院自行拍卖，二是法院委托商业拍卖机构拍卖，
2、强制拍卖的特点 (1)国家强制性，被执行人是否同意不影响拍卖的进行。2)标的的非自有性。在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有财产，而是被执行人的财产，这是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。(3)主体的特定性。这是指在法院强制拍卖的委托拍卖合同的双方是法院和拍卖机构这两个特定的主体。(4)目的的利他性。目的利他性特点决定了法院强制拍卖需要遵循一些有别于任意拍卖的特殊规则。(5)权利义务的不对等性。在法院强制拍卖中，法院比拍卖机构享有较多的权利、承担较少的义务，即它们之间的权利义务是不对等的。法院享有中止拍卖的权利(即合同法上的单方中止履行的权利)、撤销拍卖委托的权利(即合同法上的单方解除合同的权利)、严格监督拍卖程序的权利以及对拍卖结果的单方确认权，而拍卖机构则不享有同样或类似的权利。
3、强制拍卖的基本原则
(1)法院处置权限定原则，法院处置权限定原则，是指在强制拍卖中，法院虽然对拍卖标的依法享有一定的处置权，但为了充分保障执行当事人的合法权益，对法院的处置权应当予以严格限定。该原则本质上是由强制拍卖标的的非自有性决定的。
对法院处置权的限定主要表现在：一是在被执行人自动履行义务后，法院必须及时主动地终止拍卖程序，否则将对被执行人的权利造成伤害。二是法院原则上应当对拍卖标的确定保留价，防止以任意保留价拍卖被执行财产，损害被执行人和申请执行人的财产权利。三是如果在拍卖程序中案外人对拍卖标的提出执行异议，则法院不得继续强行拍卖。
(2)法院主导拍卖程序原则，法院主导拍卖程序原则，是指整个强制拍卖过程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、终结均由法院决定。从本质上看，该原则是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。
法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在以下方面：一是是否委托由法院决定;二是法院有权在出现中止事由时单方中止拍卖程序;三是法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序;四是法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查;五是法院有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定做出是否予以确认的裁定。
当然，法院主导拍卖程序原则并不是否认拍卖机构在委托拍卖合同法律关系中享有广泛权利，如请求法院予以配合的权利，请求法院依照约定及时、完全的给付拍卖佣金的权利。对拍卖机构享有的权利，法院不得非法限制和侵犯。
二、强制拍卖的主体、标的和依据
1、强制拍卖的主体，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构(公司)。拍卖标的的所有权人或处分权人(即执行案件的被执行人)与竞买人和买受人一样，均不是强制拍卖的主体，而只是强制拍卖的关系人。
2、强制拍卖的标的
强制拍卖标的须符合以下三个要件。1)强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产。强制标的不得为案外人的财产，但有两种法定情形除外。(a)被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依法向第三人发出履行到期债务的通知，第三人在指定期限内没有提出异议而又不履行的，人民法院有权裁定对其强制执行，对其财产进行拍卖。(b)保证人以其财产为被执行人提供担保的，如果被执行人无财产可供执行或其财产不足以清偿债务时，人民法院就有权裁定执行其在保证责任范围内的财产，对这部分财产进行拍卖。2)强制拍卖标的须为人民法院采取了控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产。3)强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产。
(2)强制拍卖标的的限制：1)法律规定应当进行执行豁免的被执行人的财产，不能成为强制拍卖标的(生活必需品)。2)法律法规规定的禁止流通物，不能成为强制拍卖标的。
3、强制拍卖的法律依据
人民法院在执行下列生效法律文书的过程中可以采用强制拍卖这一执行措施。
(1)人民法院民事、行政判决、裁定、调解书、民事制裁决定、支付令，以及刑事附带民事裁决、裁定、调解书;(2)依法应由人民法院执行的行政处罚决定、行政处理决定;(3)我国仲裁机构作出的仲裁裁决和调解书，人民法院依据我国《仲裁法》有关规定作出的财产保全和证据保全裁定;(4)公证机关依法赋予强制执行效力的关于追偿债款、物品的债权文书;(5)经人民法院裁定承认其效力的外国法院作出的判决、裁定，以及国外仲裁机构作出的仲裁裁决。(6)法律规定由人民法院执行的其他法律文书。
三、强制拍卖的程序
1、价格评估，当事人对评估结果有异议的，可向人民法院请求复议，人民法院经审查后可要求评估机构进行复查或者重新评估。
2、做出强制拍卖的决定，价格评估完成后，人民法院可组织执行双方当事人协商，按评估价格将被执行财产交付申请执行人(债权人)折抵债务。双方当事人对以物抵债不能达成一致意见的，人民法院应决定强制拍卖被执行财产。在通常情况下，被执行财产不允许未经拍卖即予变卖。当然，如果执行当事人双方同意不需要拍卖，或者执行标的不适于拍卖，也可以在人民法院的监督下由有关单位变卖或由被执行人自行组织变卖。人民法院作出拍卖被执行财产的决定后，应及时告知执行双方当事人。
3、确定和委托拍卖机构，在执行工作实践中，一般先由当事人协商选择拍卖机构，如不能达成一致意见，可以用抽签的方式选择。只有在双方当事人下落不明，或者双方当事人都申请由法院确定拍卖机构时，法院才指定由拍卖机构进行拍卖。拍卖机构确定后，由法院与拍卖机构进行谈判，签订《委托拍卖合同》。委托拍卖合同必须是书面的，必须载明拍卖标的、拍卖佣金、拍卖价款的支付等必备条款。
4、发布公告与展示标的，拍卖机构接受法院委托后，将严格按照法律的规定和合同的约定进行拍卖公告和拍卖展示。对拍卖方案、拍卖公告等重大事项，拍卖机构应征求法院的意见，获得法院的同意和积极配合。
5、确定拍卖保留价，在拍卖会召开之前，法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构，拍卖机构要严加保密。拍卖的最高应价低于保留价的，不得成交。
6、举行拍卖会，举行拍卖会时，人民法院一般应派员到场监拍，并将拍卖情况记人笔录;拍卖机构也可邀请公证员到场进行公证。
7、确认拍卖结果，拍卖结果确认后，人民法院应配合拍卖机构将拍卖标的交付买受人。拍卖机构收到拍卖价款后，应按合同约定交付人民法院，人民法院应依约向拍卖机构支付拍卖佣金。
四、强制拍卖的注意事项
1、关于强制拍卖标的物上设有担保物权，对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为，但拍卖所得价款必须优先清偿抵押权人，剩余部分才能用于实现申请执行人的债权。对那些价值明显等于甚至小于所担保债权的被执行人的财产，人民法院一般不予拍卖。
2、关于中止拍卖、撤销拍卖委托，依照法理和实践，人民法院在强制拍卖中享有单方中止拍卖和单方撤销拍卖委托的权利。按照法治原则的要求，人民法院行使这些权利应当具备严格条件，遵照完备的程序，并且应当遵循诚实信用的原则。人民法院才有权单方通知拍卖机构中止拍卖的情形：(1)案外人提出执行异议，人民法院认为需要进行审查的。(2)人民法院发现执行依据确有错误，需要按审判监督程序处理的。(3)拍卖机构的活动违反有关法律规定或合同约定，但不至于导致拍卖无效的。人民法院单方撤销拍卖委托，一般应当是在拍卖成交前出现下列情形之一时。(1)据以执行的依据被撤销的。(2)案外人提出执行异议及案件当事人对拍卖提出意见，人民法院经审查认为理由成立的。(3)拍卖机构以不正当方式取得拍卖权的。(4)竞买人之间或者拍卖机构与竞买人之间恶意串通的。
应当指出的是，中止拍卖或撤销拍卖委托的单方法律行为只能在拍卖成交前作出;如果拍卖已经成交，则法院面临着确认拍卖无效或进行执行回转的问题。
第五节 房地产拍卖
在房地产拍卖中，其标的有两种存在的状态，即土地使用权和房地合一状态下的物质实体及其权益。
一、房地产拍卖及特征
1、房地产拍卖含义，房地产拍卖委托人的身份是多层面的，有个人、公司法人、司法机关、银行、典当行、税务机关、其他行政执法机关等等，其中房地产拍卖业务主要还是来自法院委托。
2、房地产拍卖特征：(1)房地产拍卖数量多，价值高(2)房地产拍卖法律性强(3)拍卖结束后续工作多
3、房地产拍卖业务的主要来源：(1)法院委托拍卖的查封抵债房地产。目前房地产拍卖以这种方式居多，(2)债权人委托拍卖的抵押房地产。一般都是由抵押权人(银行)向法院提起诉讼，法院对抵押房地产予以冻结，法院庭审后下达判决书或裁定书，由法院委托拍卖行进行拍卖变现。(3)政府部门委托拍卖的房地产。根据国家最新规定，国有土地使用权出让必须采用招标和拍卖的形式进行。土地管理部门不具备拍卖的资质，通常需要委托拍卖机构进行土地一级市场的出让拍卖。(4)法人委托其所拥有的房地产。(5)自然人委托拍卖的房地产。
二、房地产拍卖的条件
1、房地产拍卖标的应具备的条件
(1)法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：
1)未依法取得房地产产权证书的(包括土地使用权证书、房屋所有权证书和房地产产权证书;2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的;4)权利人对房地产的处分权受到限制的;5)以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的;6)司法行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;7)国家依法收回土地使用权的;8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。
(2)以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件：1)以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金;2)土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证;3)对于成片开发地块，需转让地块应已形成或者其他建设用地条件;4)规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数;5)出让合同约定的其他条件;6)划拨方式取得的除符合(2)、(3)、(4)条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。
(3)以出让方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金;可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。
(4)集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。具体包括：1)房屋所有权证和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记取得房地产产权证书;2)集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖。
(5) 下列划拨用地不可以拍卖：1)国家机关用地和军事用地;2)城市基础设施用地和公益事业用地;3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;4)法律、行政法规规定的其他用地。
(6)抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。
2、房地产拍卖竞买人条件
(1)中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都(2)在国家允许的范围内，房地产竞买人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有关规定办理。(3)对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人;非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者;超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征用手续。
三、房地产拍卖的程序
1、接受拍卖委托
房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件：(1)房地产拍卖标的的产权证;(2)产权人身份证明(私产)或企业法人营业执照;(3)法定代表人证明书和法人授权委托书;(4)对拍卖房地产有处分权的证明文件;(5)产权证上标明是共有的，需出具共有证及出具其他共有人同意出售(或部分出售)的经过公证的委托书;(6)拍卖房地产的详细资料;(7)其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件;(8)至于私产，如果拍卖委托人是受托人，要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件。
2、拍卖房地产标的调查与确认
拍卖行应该对委托人提供的文件和资料进一步核实，内容主要包括：(1)拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致;产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致;(2)产权来源是否清楚，如新建，翻建，是否有规划、用地、施工管理单位的批准文件，是否领有新证;(3)房地产面积是否与房地产测绘部门出具的勘测报告一致。(4)产权证中“他项权利”一栏是否存在抵押权登记或租赁权登记等其他权利登记，查看房档中是否有记录，看抵押协议、抵押期、他项权利注销情况是否与产权证一致;(5)是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件;(6)是否有他人声明对该房地产享有权利的文件;(7)是否有产权证丢失的记录;现持产权证是原证，还是新证;是否登报声明;(8)是否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何;(9)是否在拆迁范围，在被冻结和禁止买卖的范围内;(10)土地来源和变更情况，包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。
3、接受委托、签订委托拍卖合同
具备接受拍卖委托条件后，应按照《拍卖法》的要求，结合所拍房地产标的的特点签订委托拍卖合同，对有关事项进行明确规定。
4、房地产估价及拍卖保留价确定
(1)房地产估价，委托有评估资质的房地产评估机构对拍卖标的进行评估，作为委托方和拍卖行确定评估拍卖保留价、起拍价和期望价的参考。
(2)拍卖保留价和起拍价确定，评估结果只能是确定保留价、起拍价的参考依据。拍卖行需要在房地产拍卖前对房地产市场进行调查和分析，掌握其供需状况和价格水平，分析可能参加竞买的买家数量及可能应叫的价位，然后由拍卖行和委托方参考评估价格确定拍卖房地产的合理保留价、起拍价和期望价。
5、发布拍卖公告，组织接待竞买人，拍卖行应在拍卖日的半个月至一个月前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。
6、现场拍卖阶段，拍卖行、竞买人按公告的时间、地点以正常的拍卖程序、规则对拍卖房地产进行公开竞价。
7、产权过户
现场竞买成功后，一般情况下，买受人应立刻缴纳成交价一定比例的款项作为定金，并在拍卖行的协助下与委托人签订拍卖房地产的转让合同书。买卖双方完成房地产权属转移和登记各项工作，最后取得房地产产权证书，或房地产交易管理部门窗口受理单为止拍卖过程才告最终结束。
四、房地产拍卖的注意事项
1、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理
(1)拍卖标的房地产是否有重复查封。对于抵押权人起诉和非抵押权人因为其他经济纠纷涉及的起诉的案子，以抵押为主;对于皆非抵押权人起诉的案子，按时间先后，谁先起诉，谁先受偿。
(2)产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。
(3)如果拍卖标的发生用途转换
(4)有共有人的房地产拍卖，须共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。
(5)有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。
(6)分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。
(7)房屋的附属设施、公共部门、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。
(8)建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。
2、房地产拍卖价格的评估
基于以下原因，拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。
(1)房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。
(2)一般委托拍卖的房地产，尤其是直接查封开发商拥有的房地产都存在着这样那样的缺陷，且拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，评估价格偏高势必会影响拍卖成交。
(3)买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易，买方需要在较短的时间内交付款项，承担的风险较大。为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投。
3、房地产拍卖登记及相关费用、税费
(1)房地产拍卖登记需提交资料：1)申请书;2)当事人身份证明或单位合法资格证明;3)委托书及代理人身份证明;4)房地产权证;5)拍卖成交确认书;6)房屋平面图及地籍图;7)出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据;8)契税完税证及契税完税贴花;9)拍卖公告;10)其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同。人民法院等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：(a)拍卖委托公函;b)生效的判决、裁定和调解书;(c)协助执行通知书。
(2)应缴费用和相关税费
房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外)属于房地产二三级市场交易，通常需交纳下列税、费项目：1)拍卖佣金费;2)营业税及其附加;3)合同和权证印花税;4)契税;5)交易手续费;6)评估费;7)登记费;8)合同公证费等。
4、在建工程拍卖应注意事项
(1)应详细核查项目状况：1)土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金;2)土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书;3)政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等等;4)房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%;5)政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况;6)有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜;7)在建工程项目是否存在抵押行为;8)在建工程是否预售
(2)在建工程拍卖需要申请和审核。拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。
(3)拍卖成交后的手续处理。
5、建成在售房地产拍卖应注意事项：(1)房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况;(2)土地使用权款项是否付清;(3)房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。
6、破产企业房地产拍卖应注意事项
(1)根据国家有关法规的规定，破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估;
(2)破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续;
(3)涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。
7、有瑕疵房地产拍卖的操作
这里所称的有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不需转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。
(1)拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。
(2)拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。
(3)拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照(1)、(2)办理。
(4)拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。如允许补办出让手续，应当由买受人办理，并按规定缴纳土地使用权出让金。如允许可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。对于不可转让的国家公益型房地产，不可作为拍卖标的。
(5)对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产;应补缴清剩余款项和补办完全部手续。
(6)拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。由于其他经济原因(不是银行诉讼)法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿。
