判断题
1、在非概率抽样中，调查者按若干分类标准确定每类规模，然后按比例在每类中选择特定数量的成员进行调查称为定额抽样。答案( )
a、t
b、f
2、敏感性分析是一种静态的不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。答案( )
a、t
b、f
3、除价格因素外，开发成本、政府政策、相关产品价格、对未来的预期和开发商利润等也会影响房地产市场上的供给数量。答案( )
a、对
b、错
4、蒙特卡洛法是房地产开发项目评估过程中进行敏感性分析时常用的方法之一。答案( )
a、对
b、错
5、所谓资金的时间价值是指同样数额的资金在不同的时间点上具有不同的价值。答案( )
a、对
b、错
6、房地产同时具有经济寿命和自然寿命，一般情况下，经济寿命等于自然寿命。但如果房地产维护良好的话，在一个自然寿命周期内可以获取几个经济寿命周期。答案( )
a、t
b、f
7、复利计息有间断计息和连续复利之分，在实际使用中都采用连续复利计息方式计算。答案( )
a、t
b、f
8、开发项目的竣工验收应以开发商为主，并由其组织有关部门进行验收。答案( )
a、对
b、错
9、根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的要求，商业银行对于已取得《建设工程规划许可证》，但尚未取得《建设工程施工许可证》的房地产开发项目可以给予项目贷款支持。答案( )
a、t
b、f
10、保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。答案( )
a、t
b、f
11、在其他条件相同的情况下，新、旧区房地产开发成本费用的主要差别是前期工程费。答案( )
a、对
b、错
12、成功的房地产销售过程一般包括宣传沟通阶段、谈判阶段和签约阶段。答案( )
a、对
b、错
单项选择题
1、对于公式a=p[i(1 i)n/((1 i)n-1)]，下列表述正确的是：( )
a、pi是投资回报，pi/((1 i)n-1)是投资回收
b、pi是投资回收，pi/((1 i)n-1)是投资回报
c、pi是投资回报，(1 i)n/((1 i)n-1) 是投资回收
d、pi是投资回收，(1 i)n/((1 i)n-1) 是投资回报
2、当拟建工程没有完整的初步设计方案而开发建设单位又急需项目的设计概算时，设计单位可采用( )编制概算。
a、概算定额
b、类似工程预决算
c、概算指标
d、工料估算法
3、下列哪项不属于房地产市场区别于一般市场的基本特征：()
a、市场供给
b、市场交易
c、市场竞争
d、市场价格
4、某投资者现借入了一笔资金，年利率11%，按季度计息，一年后应归还的本利和为1671.93万元，则投资者借人该笔资金的数量为( )万元。
a、155
b、1400
c、1500
d、1450
5、财务内部收益率是指项目在( )内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。
a、建筑施工期
b、开发或经营期
c、建筑物经济寿命期
d、建筑物自然寿命期
6、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、( )和有关税费。
a、管理费
b、服务及设备费用
c、保险费
d、职员工资
7、下列哪项不属我国房地产开发投资的资金来源。
a、预售收入
b、预租收入
c、自筹资金
d、商业银行贷款
8、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘以100%。
a、开发商利润/总开发成本
b、正常经营年份的净经营收入/总开发成本
c、开发商利润/总开发价值
d、正常经营年份的经营收入/总开发成本
9、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是( )。
a、投资计划与资金筹措表
b、资金来源与运用表
c、营业利润测算表
d、全部投资现金流量表
10、工程成本费用是随着工程进度逐期发生的，根据工程进度计划可以编制( )计划。
a、主要费用
b、工程成本
c、开发直接费用
d、总开发成本
11、已知年名义利率为12%，按月计息，则年有效利率为( )。
a、12.55%
b、12.00%
c、12.36%
d、12.68%
12、国家颁布的《测量规范》和( )是房地产测量工作依据的主要规范性文件。
a、《建筑制图标准》
b、《建筑面积计算规则》
c、《地形图图式》
d、《建筑标准图集》
1.甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，则( )的总价多。
a.甲
b.乙
c.甲、乙一样多
d.无法比较
答案b
2.收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。
a.未来净收益的大小
b.获得净收益的可靠性
c.获得净收益期限的长短
d.获得净收益预期
答案abc
3.估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在( )中。
a.房地产损害赔偿案件
b.房地产纠纷案件
c.房地产预售
d.房地产预测
答案a
4.在市场经济中，( )是最普遍、最广泛应用的一种分配方式。
a.抽签
b.计划
c.价格
d.礼让
答案c
5.房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过( )来实现。
a.充公权
b.管制权
c.征税权
d.征收权
答案abcd
6.楼面地价应该是( )二者之比值。
a.建筑容积率与土地单价
b.土地单价与建筑覆盖率
c.土地单价与建筑容积率
d.土地总价与总建筑面积
答案cd
7.估价上的折旧注重的是( )。
a.原始取得价值的减价修正
b.原始取得价格的摊销与回收
c.重置价格的摊销与回收
d.价值的减价修正
答案d
8.估价人员在拆迁估价中可按下列( )来把握被拆迁房屋的性质和面积。
a.一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准
b.地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定
c.拆迁人与被拆迁人协商一致后，可以依据协商结果进行评估
d.在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关 部门或机构确认或测算
答案c
9.在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括( )。
a.拟采用的估价技术路线和估价方法
b.拟调查搜集的资料及其来源渠道
c.预计所需的时间、人力、经费
d.估价作业步骤和时间进度安排
答案abcd
10.在完全竞争条件下，各种用途的经济地租曲线梯度的大到小的排列顺序为：( )。
a.零售业、服务业和批发业、多层住宅、农业
b.零售业、多层住宅、服务业和批发业、农业
c.农业、多层住宅、零售业、服务业和批发业
d.服务业和批发业、零售业、多层住宅、零售业
答案a
考点1：资金的时间价值的核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值。
从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个：
1、通货膨胀。通货膨胀会降低未来资金相对于现在资金的购买力，即钱不值钱了。
2、承担风险。收到资金的不确定性随着时间的推移而增加，即将来得到的钱不如现在就立即得到钱保险，俗话说“多得不如现得”就是其反映。
3、资金增值。把资金投入到生产或流通领域后，它会随着时间的推移而产生增值。
4、机会成本。机会成本(其他投资机会的相对吸引力)是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。资金是一种稀缺的资源，根据机会成本的概念，资金被占用后就失去了获得其他收益的机会。所以，占用资金时要考虑资金获得其他收益的可能，显而易见的一种可能是将资金存入银行获取利息。
考点2：
资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利息率”(通常简称利率)。利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬;从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：利率=单位时间内的利息÷本金。
计算利息的单位时间称为计息周期。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。习惯上按照计算利息的时间单位，将利率分为年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之几来表示，月利率一般按本金的千分之几来表示，日利率一般按本金的万分之几来表示。计算利息的方式有以下单利和复利两种。
考点3：
单利是指每期均按本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算计息。在单利计息的情况下，每期的利息是个常数。
如果用p表示本金，i表示利率，n表示计息的周期数，i 表示总利息，f 表示计算期末的本利和，则：
i=p×i×n f=p(1 i×n)
式中 i——利息;p——本金;i——利率;n——计算期;f——第n期期末的本利和
考点4：
复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。在复利计息的情况下，不仅本金要计算利息，利息也要计算利息，即通常所说的“利滚利”。
复利的本利和计算公式为：f=p(1 i)n
复利的总利息计算公式为：i=p[(l i)n-1]
考点5：
单利与复利的换算(单利与复利的可比性);
在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计息的周期数大于1)单利计息的利息少，复利计息的利息多;如果要使单利计息与复利计息两不吃亏，则两者的利率应有所不同，其中单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。假设i1为单利利率，i2为复利利率，并令n期末时单利计息与复利计息的本利和相等，即通过
可以得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下：
由于通常情况下单利存款(定期)在存款期间不能随意提取，流动性相对较差，因此，为支付流动性补偿，实际上的单利利率还应比上述计算出的单利利率高一些。
弄清了单利与复利的关系后，可知单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。利息计算本质上都是复利(否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入)，采取单利方式只是为了实际计算上的方便。
