2008年房地产估价师案例分析模拟分析题
问题1：商业区某商场共6层，每层建筑面积3000㎡，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。该商场1层至4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；5层至6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。（来源：中国房产 考试网）
标准答案：
1.应优先选用的估价方法是：收益法和市场法；
2.因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估价方法；
3.在市场交易实例比较多的情况下，应选择市场法为另一种估价方法；
4.在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响：有租约的租金收入用租金收入，租约期满后的租金收入用客观租金，现空置部分也要计客观租金收入；
5.将两种方法的估价结果综合，确定最终估价值。（应该再详细说明一下两种方法的估价技术路线）
问题2：某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000㎡，竣工日期为1996年5月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料？
标准答案：
1.对该地区房地产价格有普遍影响的资料；
2.有关估价对象的实物、权益、区位等资料，重点是土地性质、使用年限和现用途等；
3.了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途；
4.如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下类似房地产的租金、售价等资料；
5.改变用途所需投入的改建费用等资料；
6.如是划拨土地，还需要收集应补交的土地使用权出让金、土地收益金标准等资料。
7.如果城市规划允许改变为商业用途，还要收集由工业用途变更为商业用途应补交的土地使用权出让金数额。（还需详细说明成本法或市场法评估所需收集资料）
问题3：某估价公司于2004年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2005年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？（来源：中国房产考 试网）
标准答案：
答：
1.银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够；
2.抵押贷款时点为2004年8月1日，拍卖的时间为2005sv年10月1日，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化；
3.99年估价的目的是抵押贷款评估，这与2001年拍卖目的的价格仅就评估目的而言，两个价格不具可比性。
4.由于未来市场变化风险和短期强制变现因素，拍卖价格会低于公开市场价值；
5.房地产拍卖所得扣除所有税费后得款会低于公开市场价值；
6.如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
