本案以xx创意街区xx庙前路段沿街门店为项目运营空间，通过商业概念重塑、创意产业导入、品牌文化构建、环境综合整治，整体打造宜文宜游宜赏宜乐的“xx创意街”，形成片区效应，以提升xx创意街区的创意氛围和文化品位，并形成极具特色的产业亮点和运营载体。
一、基本概况
1.地理位置
本案位于xx创意街区A段（庆春路至凤起路）东侧支路二圣庙前（中山北路至浙报公寓），全长约160米。
2.业态现状
该地段现有商业空间除“唯艺56创意园区”10000余平方米楼宇外，有沿街双向商铺共28家，总面积为1434平方米。
目前，沿街商铺业态分布为：理发洗头类5家（面积150平方米）；餐饮小吃类4家（面积422平方米）；公共事业单位2家（面积198平方米）；服装类1家（面积96平方米）；小型超市1家（面积28平方米）；烟酒杂货1家（面积35平方米）；搬家公司1家（面积35平方米）；体育彩票销售点1家（面积40平方米）；连锁酒店接待大厅（面积100平方米）。
目前，空置或正在装修的商铺7家，面积为204平方米。
3.物业产权
该地段沿街商铺属公房性质为20处，总面积1174平方米，产权所有人为武林街道（由财富盛典公司代管）；属私房性质为8处，总面积260平方米。
二、项目分析
优势
1.深厚的历史文化积淀。二圣庙旧称“二王庙”，以唐忠臣南霁云、雷万春二神为化身。宋时香火很盛，为杭城一大景观。xx陶文化的发展历史源远流长，曾经是著名的陶瓷集散地。其代表作有“哥窑”、“弟窑”。
2.创意产业基础形成。二圣庙前为xx创意街区的有机组成部分，已经形成“唯艺56创意园区”体量10000余平方米的核心区域，为创意产业连线成片打下了良好基础。
3.房产整合具有优势。二圣庙前沿街商铺的物业产权大部分为武林街道所有，便于物业资源的整合与重组。
3.商业运作条件成熟。立足优秀的创意团队、成熟的商业品牌、完整的产业链条和领先的市场理念，整体打造成功机率较大。
劣势及风险
1.路段北侧底层店面先天条件不足，空间格局较小，房屋进深较浅（约5米），门面较窄（约2.5-3米），结构柱较密，楼梯间北墙突兀，与整体不协调。
2.路段环境比较杂乱，并且缺少文化氛围。
3.房屋租金成本较高有一定的市场风险。目前，二圣庙前店铺平均租金为每平方米 元/天。这使承租者承受较大的压力，影响经营信心，特别是在街区运营初期，风险较大。
三、项目定位
1.主题概念
xx创意街
2.产业背景
“xx”是中国美术学院旗下“xx国际创作中心”10多位艺术家在传承历史的基础上，以现代艺术的视角研发创作的文化艺术品品牌。
“xx”整个陶艺品牌系列包括：
高端艺术品——“xx·秘色”、“xx·官窑”、“xx·国美”。时尚艺术品——“xx·都市”。
旅游纪念品——“xx·大运合”。
陶瓷首饰——“xx·陶时代”。
3.市场定位
“xx创意街”作为中国美院xx国际创作中心的一个重要市场门户，将纳入整个陶艺品牌系列。同时，还将引进有关文化艺术品牌，丰富街区的业态布局。以“xx” 创意文化为品牌，走专业化、精品化路线，打造“一主二副”的多元商品街区及特色、专业创意街区。
一主：以“xx”为代表的陶艺文化为主，打造学院派艺术文化交流体系。
二副：一是以鸡血石为代表的赏石文化为副，展现浙江的赏石收藏历史文化体系；二是以琉璃、紫砂所代表的传统民间工艺文化为副，展现历史与当下有效竞合的民间风情文化体系。
“xx创意街”将开设：
? xx精品馆。
? 创意紫砂文化馆。
? 鸡血石赏石馆。
? 琉璃创意坊。
? 越窑·官窑陶瓷鉴赏中心。
? 陶艺咖啡茶吧。
? xxxx创艺市集。
中国美术学院陶艺毕业生优秀作品展厅。
?xx少儿陶艺培训中心。
4.市场评估
产品具有高附加值。“xx”系列产品是中国美院当代著名艺术家群体在传承历史文脉基础上，创意设计制作的陶艺产品，具有原创性、唯一性，在收藏品、礼品市场上独树一帜，且市场空间很大，附加值高。
产业具有完整的生产链。“xx”产品除了创意设计上有很强的团队，在烧制、加工、包装上业已形成完整的生产链，产业运营和品牌运营也趋于成熟，同时，发挥教育培训的资源优势，延伸文化产业链。
街区特色非常鲜明。“xx创意街”是目前国内第一条以xx产品为主题业态的商业街，对于提升文化品位、拉升街区人气、创造商机具有明显作用。同时，在运营成功的基础上，可进行跨区域“复制”，拓展市场空间。
四、项目推进
在突显街区的人文性、景观性、艺术性、公共性，打响文化创意产业牌，深化街区旅游功能的前提下，“xx创意街”将通过优秀文化艺术的植入和本土创意文化的发扬，打造具有浓郁人文艺术气息的富有下城休闲购物旅游特色的引领xx创意街区发展方向的本土文化和国际交流平台。
“xx创意街”的打造必将带动二圣庙前支路业态的合理布局，把“维意56创意园”点状布局呈线状拉伸，最后将二圣庙前支路地段连成一片，最终与中山北路连为一体。
1.推进目标
打造一条集艺术品交流、展示、交易、休闲、观光、旅游、少儿艺术教育为一体的特色品牌商业街。
2.推进原则
整体规划、分步实施原则
在实际的操作过程中，根据街区的整体定位、规划方向及思路进行，做到整体规划，分步实施。第一步对沿街双向店面进行整体包装设计；第二步对业态进行整合配置；第三步对环境空间进行重塑。
创新创意原则
创新将表现在五个方面：弘扬华夏陶瓷文明；营建特色鲜明功能多样的特色街区；创意、艺术聚合及相关配套；创意产品宣传展示交易以及在拥有中国美术学院学术背景的当代著名艺术家为第一梯队的基础上，广泛吸收各种社会文化资源和力量，持续性制造社会热点，及具有可持续性效应的艺术文化热点。
效益原则
效益包含社会效益与经济效益两方面。经济效益需建立在社会效益的基础上，强调旅游、创意、互动的价值最大化，努力实现的社会效益与经济效益同步。
保护与发展原则
保护与发展是针对街区建筑而言的，即在目前对其所做的修缮及保护的基础上，赋予其新的历史功能与价值，使其实现新时期的发展。
适应不断变化的市场原则
市场唯一不变的就是时刻都在变化，必须密切监测市场变化，并根据市场的变化做出及时调整，使项目立于不败之地。
3.构建载体
以中国美术学院美术中心为主体，打造“一集”、“一展”、“一校”的多元文化消费载体。
“一集”：以中国美术学院、浙大城市学院、xx师范大学美术学院、浙江艺术职业学院等高校学生艺术创作实践成果展示、交流、交易为主体的“xxxx创艺市集”；每月定期无偿为在杭艺术类高校学生提供了一个展示、交流、交易学习成果的平台，助力大学生坚定专业信心，拓展就业渠道，创造广大市民、游客有了休闲淘宝的机会。
“一展”：中国美术学院陶艺系等高校优秀毕业生陶艺作品展；每年举办一次优秀毕业生陶艺作品展，展示中国美术学院等院校陶艺教学的最新成果，使市民、游客能和中国陶艺最前沿的教学成果开展互动对接和鉴赏。
“一校”:以中国美术学院美术中心·xx为主体的少儿陶艺培训中心，致力于从理论上培养少儿对中国国粹——陶瓷传统文化的认识，从实践上培养少儿的动手能力和造型想象力，从传统文化和当代美学的角度从小培养其爱国主义热情。
五、项目改造
1.项目体量偏小，争取不断整合物业资源，扩大商业空间。
2.通过改造沿街人行道布局、增加室外座椅、遮阳设施、移动绿化等，使项目具备户外休憩场所的功能，既延展了室内不足的空间，同时又增添了室外的休闲文化特色，丰富了创意街区的亮点。
3.以“文化墙”的形式修建楼梯间北墙，突出专业文化特色，予教予学，既弘扬了文化，又可促进广大市民、游客的学习热情。
4.对沿街双向店铺门面、环境加以整治，使之与整个街区协调一致。
5.在街口设立大型标识牌的形式，扩大宣传，并起导示、引入作用。
6.街区停车设置为单向停车。
六、运营模式
1.由中国美院美术中心与xx创意街区管委会合作开发，采取向财富盛典公司整体承租沿街店铺方式进行项目建设。
2.由中国美院美术中心负责总体规划设计、店面改造和环境整治。
3.中国美院美术中心负责组建专门机构，负责管理、招商、营销、后勤服务等，实施街区运营。
4.由xx创意街区管委会负责环境整治。
七、街区改造经费概算
1.景观环境改造。
以提升街区形象，营造良好商业环境为目标，景观环境改造包括建筑外立面改造和景观改造，经费投入预计x万元。其中：
外立面改造：总面积约x平方米，按x元/平方米计算，共计x万元。
景观改造（铺装、绿化）：改造面积x平方米，按x元/平方米计算，共计x万元。
2.商铺内外装修改造。
以提升商铺档次形象，营造舒适优雅的购物环境为目标，商铺改造包括门面改造和内部改造。
门面改造：按每平方x元计算，改造面积x平方米，共计x万元。
内部改造：按每平方x元计算，改造面积约x平方米，共计x万元。
