案例9 房产买卖和租
甲将自己的三间私房出租给乙。 后甲因搬迁， 对乙表示欲将此房出卖。 乙表示愿意购买，
与甲签订购房协议，约定房价为6万元，三个月内付清。后乙依约付清房款，但因甲一直忙
于搬迁， 过户手续一直未办理。 后丙听说此事， 表示愿以8万元购买。 甲即要求乙补交2万元，
乙坚决反对提价， 认为自己已交清房款， 房子已属于自己所有， 甲无权要求补交房款。 甲见
状，即将房子以8万元的价格卖给丙，并办理了过户手续，但丙因钱不够，约定价款以后再
付。丙限期要求乙腾房。乙认为自己买房在先，而且租期尚未届至，因此拒绝腾房。
[问题]
（1）此房屋的所有权现应属于谁？未取得房屋所有权的一方能获得何种救济？
（2）丙是否有权要求乙腾房？
[正确答案]
（1）房屋为不动产，根据《城市房地产管理法》第35条之规定，其所有权的移转须办
理登记。乙虽履行了付款义务，但未办理登记，故未取得所有权。丙虽未付款，但因已办理
了过户手续，因此已成为此房屋的所有人。乙可以要求甲返还6万元并承担违约责任。
（2）丙虽取得了房屋所有权，但是甲乙之间的租赁合同仍有效且租期未届满。根据《担
保法》第48条之规定，抵押人将已出租的财产抵押的，原租赁合同继续有效，即“买卖不破
租赁”的原则，丙替代甲成为所有人，该租赁契约对丙亦有约束力。故如果丙所定期限仍在
该租赁合同有效期限之内，乙有权拒绝腾房。
[考点集成]
房产买卖合同是要式合同，（1）双方当事人均须向主管部门提交有关证件，如房屋所
有权证、 购房证明信、 身份证等。 必须在房屋所在地的房产管理部门办理过户登记， 房产买
卖往往涉及房产租赁人的利益， 但是，房产的买卖、赠与、继承等所有权转移不影响原租赁
合同的有效。（2）房屋和宅基地具有不可份性。只转移房屋的所有权而不转移宅基地的所
有权，但宅基地的使用权随房屋所有权的转移而转移。
