妻子未经丈夫同意擅自卖房为何被判有效
仝某和姜某系夫妻，双方于1999年购买一套住房，房屋产权登记人为丈夫仝某。2005年，双方因家庭矛盾发生争吵后，丈夫仝某赌气离家出走。
2007年10月，姜某因女儿患病需巨额费用，便以10.6万元的价格将楼房出售给了张某。2008年12月，仝某从外地回来后，认为姜某无权代理自己处分夫妻共同财产，于是向法院提起诉讼，要求撤销姜某和张某订立的房屋买卖协议。
张某认为，其与姜某订立的房屋买卖协议不应撤销。理由是姜某以仝某的名义处分夫妻共同财产，对仝某已构成表见代理;自己购买楼房是善意取得，已搬进去居住一年多时间，且该楼房的产权已变更。
法院经审理认为，张某所述理由和主张于法有据，应当认定其与姜某订立的房屋买卖协议为有效合同，遂判决驳回了仝某的诉讼请求。判决书送达后，双方当事人均没有上诉，判决书已发生法律效力。
本案中的房屋买卖协议不应被撤销的原因主要涉及两个法律关系:
第一，姜某的行为对仝某已构成表见代理。所谓表见代理，是指代理人虽无代理权，但善意第三人在客观上有充足的理由相信代理人有代理权，并因此与代理人为民事法律行为，该项法律行为的效果直接归属于本人的法律制度。表见代理具有以下构成要件:1.须行为人不具有代理权;2.须有使相对人相信行为人具有代理权的事实和理由;3.须第三人善意且无过失;4.须行为人与相对人之间的民事行为具备民事法律行为成立的有效要件。我国法律设立表见代理这一制度旨在对善意第三人进行保护，以维护交易安全。《合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”
本案姜某的行为完全符合表见代理的特征:一是姜某出卖房屋没有仝某的授权;二是姜某与仝某系夫妻关系，有较为紧密的联系，在客观上掩盖了姜某无权代理的实质，致使张某确信姜某具有代理权;三是张某购买房屋的行为在主观上是善意且无过失的;四是姜某与张某之间的行为不违反法律或者社会公共利益。因此，该房屋买卖协议为有效合同。
第二，张某所购房屋符合善意取得制度。所谓善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移财产的权利，受让人仍取得其所有权。我国法律设立善意取得这一制度的目的也是为了保护善意第三人，维护交易安全的。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第八十九条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，张某购买并占有楼房完全符合上述法律规定，所以仝某要求撤销张某房屋买卖协议的主张不应当得到法律的支持。(作者单位:河南省内乡县人民法院)
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