复旦博学.房地产估价:理论与实务(第2版)(卢新海著)

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		复旦博学.房地产估价:理论与实务(第2版)(卢新海著)
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《复旦博学?房地产估价:理论与实务(第2版)》主要在下述几个方面进行了修改：一是增加了“房地产价格指数的编制与应用”作为教材的第十一章，原来的第十一章“房地产估价程序与估价报告”顺延为第十二章。二是增加了“房屋拆迁估价”与“房地产抵押估价”的内容，作为新的第十章的两节。三是重新改写了“农用地估价”的内容。

作者简介

卢新海，湖北洪湖人，1965年出生，同济大学管理科学与工程博士，比利时天主教鲁汶大学(KUL)城市经济学博士后。现任华中科技大学国土资源与不动产研究中心主任，教授，博士研究生导师，主要研究方向为土地管理、城市管理。已出版著作《企业土地资产及其管理》、《开发区发展与土地利用》、《城市土地管理与经营》、《现代城市规划与管理》和《房地产估价》，公开发表学术论文肋余篇。获省部科技进步奖1项，优秀社会科学成果奖2项。湖北省土地学会副理事长，中国土地学会理事，中国土地估价师协会理事，中国高等院校房地产学者联谊会理事。

目录

第一章 绪论
学习目标
第一节 房地产概述
一、房地产概念
二、房地产分类
三、房地产的属性
第二节 房地产市场
一、房地产市场的内涵
二、房地产市场的基本构成要素
三、房地产市场的类型和特点
四、房地产市场的功能
五、房地产市场的作用
第三节 房地产估价的必要性
一、土地使用权出让的需要
二、房地产转让、租赁的需要
三、房地产抵押、典当的需要
四、房地产保险的需要
五、房地产税收的需要
六、房地产征收和征用的需要
七、房地产损害赔偿的需要
八、房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要
九、企业有关经济行为的需要
十、房地产管理的需要
十一、其他方面的需要
本章小结
复习思考题

第二章 房地产价格
学习目标
第一节 房地产价格概述
一、房地产价格的概念
二、房地产价格的特征
三、房地产价格体系
第二节 房地产价格基本理论
一、地租、地价理论
二、区位理论
三、劳动价值论
四、供求理论
五、补偿理论
第三节 房地产价格的形成条件及影响因素
一、房地产价格的形成条件
二、房地产价格的影响因素
本章小结
复习思考题

第三章 房地产估价概述
学习目标
第一节 国内外房地产估价制度
一、房地产估价制度的内涵
二、国外房地产估价制度介绍
三、我国房地产估价制度介绍
第二节 房地产估价的基本原则
一、房地产估价原则的内涵
二、我国房地产估价原則
第三节 房地产估价方法概述
一、房地产估价方法的内涵
二、房地产估价主要方法介绍
本章小结
……
第四章 市场比较法
第五章 收益法
第六章 成本法
第七章 假设开发法
第八章 基准地价修正法与路线价估价法
第九章 房地产估价方法应用与选择
第十章 房屋拆迁估价、房地产抵押估价与农用地估价
第十一章 房地产价格指数的编制与应用
第十二章 房地产估价程序与估价报告
参考文献

文摘

插图：



三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
作为抵押物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和技术路线，但总体而言，房地产抵押价值评估应遵循谨慎、保守原则，选用估价方法时，一般尽量将成本法作为主要估价方法。房地产抵押价值评估常见类型的估价思路及方法的选用简述如下。
（一）完全产权房地产
这类房地产是以出让方式获得土地使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权，主要包括各类商品房、自建自营的饭店、招待所、培训中心、学校、高尔夫球场、工厂等。对这类房地产作为抵押物评估时，可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估时，可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法进行估价。
（二）不完全产权房地产
这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，土地是以行政划拨方式取得的，主要包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房、房改房、合作建房等。对这类房地产作为抵押物进行评估时，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：一是直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；二是评估假设在出让土地使用权下的价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。估价报告中均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算，当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。
市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择第二种方式，即先假设估价对象为完全产权房，选用市场法（收益法）作为一种方法评估出房地产的客观市场价值，并减去需要补交的土地出让金或者出让毛地价值，再选用成本法为另一种方法，测算不含土地出让金或出让毛地的价值。

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